Thủ tục mua bán nhà đất: Chuẩn bị và các bước thực hiện

Để đảm bảo tính pháp lý, tránh trường hợp xuất hiện tranh chấp và rủi ro không mong muốn, nắm được thủ tục mua bán nhà đất là điều cần thiết đối với cả người mua cũng như người bán. Quy trình thủ tục hiện nay – trước hết là việc kiểm tra thông tin mua bán nhà đất liên quan, tiếp đó là các bước sang tên… Đặc biệt, 2 bên mua bán cần thống nhất rõ ràng nghĩa vụ từng bên trong quá trình xác lập hợp đồng.

Những công việc và thủ tục giấy tờ mua bán nhà đất :

Kiểm tra thông tin trước khi lập hợp đồng

Có thể trước đó, qua trao đổi, thương lượng cũng như tìm hiểu, khá nhiều thông tin, giấy tờ đã được 2 bên mua bán nhà đất đưa và xem xét. Tuy nhiên, muốn hoàn thiện thủ tục mua bán nhà đất, việc kiểm tra, xác thực thông tin vẫn cần được quan tâm tiến hành nhằm tránh rủi ro sau này.

Một số giấy tờ cần được kiểm tra, xác thực trong bước này là: Giấy tờ chứng minh điều kiện chuyển nhượng nhà đất cùng sổ đỏ và các giấy tờ liên quan.

Cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng nhà đất

Điều kiện chuyển nhà đất bao gồm: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và điều kiện mua nhà ở.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thủ tục mua bán nhà đất cũng yêu cầu người sử dụng đất chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng của mình cho người khác khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng được liệt kê trong khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

– Đất chuyển nhượng là đất không có tranh chấp.

– Người sử dụng đất xuất trình được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng theo quy định pháp luật.

– Quyền sử dụng đất hiện tại không nằm trong nội dung bị kê biên nhằm bảo đảm thi hành án.

– Đất mua bán liên quan đang trong thời gian sử dụng

Điều kiện mua bán nhà ở

Cùng với điều kiện chuyển nhượng sử dụng đất, tài sản nhà ở được nhắc đến trong hợp đồng cũng cần đảm bảo điều kiện mua bán được quy định trong khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 bao gồm:

– Nhà ở mua bán phải có Giấy chứng nhận đúng theo quy định do cơ quan có thẩm quyền cấp phát.

– Tài sản này hiện không thuộc diện tài sản tranh chấp cũng như khiếu nại hoặc khiếu kiện.

– Nhà ở mua bán không bị kê biên chấp hành quyết định hành chính hoặc kê biên thi hành án theo hiệu lực của do cơ quan Nhà nước ban hành.

– Nhà ở không thuộc diện phá dỡ, giải tỏa, thu hồi đất

Sau khi hoàn thành kiểm tra tránh rủi ro mới nên bắt đầu làm hợp đồng

Kiểm tra các giấy tờ nhà đất liên quan Thủ tục mua bán nhà đất

Việc kiểm tra, chứng thực giấy tờ nhà đất là cần thiết nhằm tránh tình trạng giấy tờ giả hoặc chưa có giấy tờ cũng như mua nhầm nhà thuộc diện quy hoặc hoặc đang tranh chấp cũng như đang bị thế chấp. Các loại giấy tờ cần kiểm tra phải nhắc đến là: Sổ đỏ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin quy hoạch, thế chấp liên quan, …

Tất nhiên, việc kiểm tra này không được thực hiện bởi cá nhân mà dựa trên thông tin dữ liệu lưu trữ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hộ gia đình hoặc cá nhân lấy phiếu yêu cầu (trực tiếp hoặc online) điền đầy đủ thông tin về thửa đất gửi đến cơ quan này.

Để kiểm tra tính xác thực của giấy tờ nhà đất các bạn thực hiện theo những bước sau:

Bước 1: Điền và nộp phiếu yêu cầu

Hiện nay, có 3 cách lấy mẫu và nộp phiếu yêu cầu được nêu trong khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT:

– Lấy mẫu phiếu, điền và nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc 1 trong những cấp quản lý tương ứng sau quận/huyện, Phường/thị xã, Tỉnh/thành phố.

– Lấy mẫu phiếu trên cổng thông tin online, điền đầy đủ nội dung và gửi đến cơ quan tiếp nhận thông qua đường bưu điện.

– Lấy mẫu phiếu trên cổng thông tin online, điền đầy đủ nội dung trên bản mềm rồi đính kèm vào thư điện tử gửi đến email của đơn vị phụ trách hoặc gửi qua cổng thông tin đất đai.

Bước 2: Bộ phận phụ trách tiếp nhận thông tin trong phiếu điền và tiến hành xử lý, tra cứu thông tin liên quan.

Bước 3: Thông báo trả về kết quả

Thời gian kiểm tra dữ liệu hiện nay được đánh giá là đã rút ngắn hơn trước đây khá nhiều. Thông thường, nếu phiếu thông tin được gửi lên trực tiếp tại văn phòng trước 15h trong ngày làm việc hành chính, kết quả tương ứng sẽ được trả lời ngay trong ngày. Nếu phiếu yêu cầu gửi lên sau 15h; dữ liệu sẽ được trả về trong ngày làm việc tiếp theo. Đến trực tiếp văn phòng cũng là cách nhanh nhất.

Nếu bạn thực hiện theo những cách gián tiếp như gửi thư email, thời gian có thể lâu hơn bởi thông tin trả về qua đường bưu điện cần thời gian lâu hơn.

Thủ tục mua bán nhà đất theo từng bước 

Sau khi đảm bảo tất cả giấy tờ, thông tin đất, nhà ở liên quan đều đảm bảo tính pháp lý, thủ tục mua bán nhà đất được thực hiện theo 4 bước sau đây:

Sơ đồ quá trình làm hồ sơ, đóng lệ phí

Bước 1: Đặt cọc một phần giá trị mua bán theo thỏa thuận 2 bên (không bắt buộc)

Đặt cọc thực chất không phải là quy trình bắt buộc khi thực hiện mua – bán nhà đất. Hiện nay, pháp luật Việt Nam không bắt buộc quá trình mua bán phải đảm bảo đặt cọc giữa 2 bên. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc vẫn có ý nghĩa vai trò củng cố tin tưởng và hạn chế tranh chấp sau này.

Một phần mẫu hợp đồng đặt cọc (chi tiết tham khảo trên các trang uy tín)

Vì tiền cọc là khoản đặt trước có giá trị nên khi chuyển nhượng khoản tiền này, cả 2 bên mua bán cần chú ý lập hợp đồng quy định rõ nội dung đặt cọc và đảm bảo tính hợp pháp. Có như vậy quyền lợi về sau mới không bị ảnh hưởng. Mẫu hợp đồng các bạn có thể tham khảo trên các văn bản trên mạng.

Bước 2: Chứng thực, công chứng những tài liệu hợp đồng

Sau khi hoàn thành quá trình thương thảo lên nội dung hợp đồng mua bán nhà ở, hộ gia đình, cá nhân cần thực hiện chứng thực hoặc công chứng hợp đồng tại các cơ quan được công nhận của pháp luật. Công việc này là vô cùng cần thiết và đã được quy định trong điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Bước 3: Khai thuế thu nhập và nộp lệ phí

Thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà ở hiện nay còn yêu cầu các bên tiến hành việc khai báo thuế thu nhập cá nhân và nộp 1 số loại lệ phí trước bạ. Nếu muốn tiết kiệm thời gian, nên khai thuế và đóng phí phí trước bạ cùng thời điểm nộp hồ sơ sang tên – Áp dụng đối với trường hợp bên nhận (tức bên mua và trả tiền nhà đất) chấp nhận chuyển nhượng nộp thuế sau khi các bên đã thoả thuận rõ ràng.

Bước 4: Chuẩn bị và nộp hồ sơ sang tên

Hồ sơ biến động sang tên được chuẩn bị khi bên nhận chuyển nhượng là bên nộp thuế thu nhập cá nhân.

Các giấy tờ cần có khi làm hồ sơ sang tên bao gồm:

– Đơn đăng ký biến động – In theo Mẫu số 09/ĐK và điền đầy đủ thông tin theo được ban hành.

– Bộ văn bản Hợp đồng chuyển nhượng đã được các bên thông qua và có giá trị pháp lý.

– Giấy chứng nhận (Bản gốc)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân điền đầy đủ thông tin – Nội dung tờ khai được in và điền theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

– Tờ khai lệ phí trước bạ – In nội dung theo Mẫu số 01 với đầy đủ thông tin chính xác (Bản chính)

– Đối tượng thuộc diện miễn thuế hoặc lệ phí trước bạ chuẩn bị thêm giấy tờ chứng minh được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền.

Tiến hành nộp hồ sơ Thủ tục mua bán nhà đất

Hồ sơ sang tên được nộp tại UBND cấp xã.

Nếu không nộp tại UBND, Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa cấp huyện hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (nếu chưa có bộ phận 1 cửa) hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).

Thời gian tiếp nhận và giải quyết hồ sơ Thủ tục mua bán nhà đất

Thông thường, việc đánh giá, kiểm tra hồ sơ diễn ra trong không quá 10 ngày sau khi tiếp nhận.

Chú ý: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết hồ sơ không tính các ngày nghỉ, ngày lễ và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất cũng như thời gian tiếp nhận hồ sơ ban đầu tại UBND cấp xã.

Hồ sơ hoàn thiện và được công nhận và nộp đủ lệ phí nghĩa là cơ bản thủ tục đã hoàn thành

Những khoản phí khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất

Trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, nộp phiếu và hoàn thiện thủ tục, gia đình, cá nhân sẽ cần chuẩn bị  1 số khoản phí sau:

Phí công chứng

Phí công chứng do bên thực hiện hợp đồng, giấy tờ nộp theo thoả thuận giữa những bên liên quan đã quy định trước đó.

Mức thu phí công chứng hiện nay được quyết định dựa trên giá trị tài sản hợp hợp đồng giao dịch và được quy định trong Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC. Cụ thể như sau:

  • Tài sản hoặc hợp đồng, giao dịch có giá trị dưới 50 triệu đồng: 50.000 đồng
  • Tài sản hoặc hợp đồng, giao dịch có giá trị từ 50 – 100 triệu đồng: 100.000 đồng
  • Tài sản hoặc hợp đồng, giao dịch có giá trị trên 100 triệu – 01 tỷ đồng: Mức phí là 0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
  • Tài sản hoặc hợp đồng, giao dịch có giá trị từ trên 01 – 03 tỷ đồng: Mức phí là 1 triệu đồng + 0.06% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.
  • Tài sản hoặc hợp đồng, giao dịch có giá trị từ trên 03 – 05 tỷ đồng: Mức phí là 2.2 triệu đồng + 0.05% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
  • Tài sản hoặc hợp đồng, giao dịch có giá trị từ trên 05 – 10 tỷ đồng: Mức phí là 3.2 triệu đồng + 0.04% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng.
  • Tài sản hoặc hợp đồng, giao dịch có giá trị từ trên 10 – 100 tỷ đồng: Mức phí là 5.2 triệu đồng + 0.03% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
  • Tài sản hoặc hợp đồng, giao dịch có giá trị trên 100 tỷ đồng: Mức phí là 32.2 triệu đồng + 0.02% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (tuy nhiên tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Mức thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân do bên bán nộp theo nghĩa vụ nhưng 2 bên vẫn được phép thỏa thuận sao cho hợp lý.

Mức thuế thu nhập cá nhân được tính và công thức nêu trong Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ thường do người mua nộp theo nghĩa vụ nhưng tương tự có thể thỏa thuận người chịu trách nhiệm

Mức lệ phí trước bạ được tính theo công thức quy định trong Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP (Áp dụng khi giá nhà đất trong HĐ cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định)

Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%

Xem thêm:Kích tại đây Nếu bạn muốn mua căn hộ chung cư Vinhomes Golden River

Phí thẩm định hồ sơ

Ngoài ra, quá trình thẩm định hồ sơ mua bán còn yêu cầu phí được quy định Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC. Hiện nay, mức phí thẩm định hồ sơ do HĐND cấp tỉnh quy định nên khác nhau tại mỗi khu vực.

Đúng như tên gọi, thủ tục mua bán nhà đất trên đây được hiểu và áp dụng khi mua bán tài sản nhà có gắn liền với đất. Nên nhớ, để thực hiện việc mua bán và hoàn thiện thủ tục thủ tục sang tên sớm đảm bảo đúng thời gian quy định để tránh bị phạt tiền và chậm quá trình thực hiện hợp đồng cũng như tiếp nhận các giấy tờ công nhận liên quan.

Xem thêm: Sổ hồng là gì sổ đỏ là gì?

Đăng Ký Ngay

So sánh

0849961666